Как правильно пройти процедуру банкротства с ипотекой, и можно ли сохранить квартиру

Если вы не можете вовремя платить по ипотеке, что делать?

«У нашей семьи с двумя детьми снизился доход, поэтому не можем вносить платежи по ипотеке. Экономить пробовали, дополнительные источники дохода искали, но все равно не тянем ежемесячный платеж. Квартиру покупали с использованием материнского капитала.

Если мы пройдем процедуру банкротства, получится ли сохранить квартиру?»

Кристина Мошкова, руководитель отдела продаж компании «Банкирро», рассказывает, как с наименьшими потерями пройти процедуру банкротства.

Раньше законодательство по ипотечному имуществу было очень жесткое. Если гражданин проходил процедуру банкротства с ипотекой, то квартира или дом реализовывались вне зависимости от обстоятельств. Этой суммой закрывались все долги, а если какая-то часть суммы оставалась, ее выдавали клиенту.

Сейчас ситуация иная благодаря изменениям в Федеральном законе №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 23 июля 2024 года. Процедура стала более простой, появилась возможность сохранить ипотечное имущество, при этом списав дополнительную долговую нагрузку (потребительские кредиты, кредитки, микрофинансовые организации и прочее). Пока еще не все компании, предлагающие проведение процедуры банкротства, понимают, как правильно действовать для сохранения ипотечного имущества, так как изменения были внесены совсем недавно, и не все успели перестроиться.

Государство дает право сохранения ипотечного имущества в том случае, если оно единственное пригодное для проживания помещением, в том числе для несовершеннолетних лиц. Но сохранить это имущество тому, кто решается на процедуру банкротства, удается далеко не всегда. Давайте разбираться на конкретных примерах.

Как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве: варианты действий

Например, у гражданина есть ипотека, и он платит за нее 50 тысяч рублей в месяц. Также есть обязательства в виде платежей по потребительскому кредиту или кредитке — например, еще 30-40 тысяч рублей. В случае входа гражданина в процедуру банкротства после того, как будет признана его несостоятельность, за ипотечную квартиру можно будет платить дальше, а вот остальные долги будут полностью списаны.

Стоит учесть, что сохранить ипотечную квартиру от реализации (продажи на аукционе) при процедуре банкротства можно будет только в том случае, если это единственное жилье, где можно прописаться и проживать. Если у человека есть даже небольшая доля в недвижимости (например, в доме родителей в Тверской области), то считается, что ипотечная квартира — не единственное жилье, и ее реализуют.

1. Как сохранить при банкротстве ипотечную квартиру с привлечением третьего лица

Если человек, проходящий процедуру банкротства, не может платить за ипотечное жилье сам, он может привлечь для этого любое третье лицо, которое будет ответственно за проведение этих платежей. Кто это может быть? Любой, кто готов взять на себя обязательства по выплате ипотечного кредита и имеющий официальный доход, подтвержденный справкой 2-НДФЛ, на протяжении 6 месяцев. Обычно это родственники или знакомые. Есть несколько условий, и одно из них — у человека должен быть официальный доход, позволяющий ему платить по ипотечному кредиту (подробнее поговорим об этом ниже).

2. Как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве без привлечения третьих лиц

Когда человек входит в процедуру банкротства, он может заключить мировое соглашение с кредитором. И в результате либо ежемесячный платеж остается прежним, в исключительных случаях, на усмотрение суда и банка кредитора продлевается платежный период — вносить деньги придется дольше, но меньшими суммами.

Очень важно! Добиться мирового соглашения можно в том случае, если по ипотечному кредитованию не допускались просрочки.

Если же человек уже 3-4 месяца не платит по ипотечному кредиту, ему необходимо идти в банк и пробовать договариваться с кредитором о внесении хотя бы каких-то сумм — если он совсем не платит, то в рамках процедуры банкротства квартира будет реализована.

Практика показывает, что люди стараются платить по ипотечному кредиту, задействуя для этого все свои ресурсы, но при этом не исполняют другие кредитные обязательства. А в банках есть очень интересная практика переуступки по кредитной задолженности: человек платит по ипотеке, положив данные денежные средства на расчетный счет, а эти деньги списываются в счет погашения других кредитов, и получается, что у человека ипотека с долгом. Чтобы не усугублять ситуацию, важно не затягивать процесс и либо идти на мировое соглашение, либо заходить в процедуру банкротства. Из практики — только 5% из 100 клиентов обращались к кредитору для решения данной проблемы.

Сложность в том, что банки неохотно идут на мировое соглашение, так как это касается имущества и процентов за пользование кредитом. Когда возникает просрочка (а значит, ущемлены интересы ипотечного кредитора), банк начисляет штрафные санкции — в итоге сумма долга значительно возрастает, и банк подает иск в суд. Им проще реализовать недвижимость по результатам проведения торгов (по стоимости значительно ниже рынка) и закрыть долг. При этом гражданин теряет и свое имущество, и деньги, на которые мог бы приобрести себе другое жилье.

А вот при банкротстве в рамках Федерального закона № 127-ФЗ гражданин находится под его защитой — появляется возможность и сохранить квартиру, и списать долги.

Если просрочек не избежать либо они уже начались, не стоит сидеть и ждать, пока банк возьмет все в свои руки. Он может оценить имущество очень дешево, реализовать его процентов на 30 ниже рынка. Банкротство не всегда позволяет сохранить квартиру, но дает возможность на остаток средств приобрести какое-то другое жилье. Оно не будет ни в ипотеке, ни в залоге, и в нем можно будет проживать с детьми.

Пока квартира будет реализовываться в рамках процедуры банкротства, клиент сможет проживать в ней до завершения торгов. После чего по согласованию с кредитором на основании положения о завершении торгов ему будет предоставлено некоторое время на выезд из квартиры или покупку нового жилья (например, 2 месяца).

Банкротство с реализацией ипотечной квартиры: а как же маткапитал?

Если был вложен маткапитал, то в рамках процедуры банкротства при реализации ипотечной недвижимости его можно вывести по ходатайству, и эти денежные средства будут направлены обратно в Пенсионный фонд (сертификат восстанавливается). Хорошая новость в том, что там он индексируется, то есть к нему добавляется некоторая сумма с учетом инфляции. После продажи имущества закрывается долг только перед ипотечным кредитором, а остаток суммы выдается гражданину для покупки единственного жилья. При этом остальные кредиты (помимо ипотечного) просто уходят на списание. А вот если за продажу имущества возьмется банк, то никто не вернет клиенту маткапитал, даже несмотря на то, что в квартире прописаны или проживают несовершеннолетние, так как это имущество банка до окончательного погашения задолженности.

Какую сумму дохода можно сохранить при банкротстве

Часто при оформлении ипотеки созаемщиком выступает или супруг, или супруга. Если в период проведения процедуры банкротства у клиента есть социальные пособия или официальный доход, то можно добиться сохранения суммы, равной прожиточному минимуму. Его размер зависит от прописки. В Москве он составляет ориентировочно 25000 рублей (зависит от трудоспособности, возраста и других факторов, размер регулярно пересматривается). В случае банкротства сохраняется сумма, равная прожиточному минимуму, и на клиента, и на каждого его несовершеннолетнего ребенка. В Москве это будет примерно 65000 — 75000 рублей.

Какие документы нужны для сохранения ипотечной квартиры при возникновении сложной финансовой ситуации (с банкротством и без)

Если пытаться решить ситуацию напрямую с кредитором, не входя в процедуру банкротства, то нужно предоставить банку непосредственно третье лицо. А уже этот человек должен предъявить паспорт, ИНН, СНИЛС, справку о доходах 2-НДФЛ за последние 6 месяцев, а также иметь постоянную прописку (не менее 6 месяцев от даты регистрации). Кредитор изучает эти данные и принимает решение, готов ли он рассмотреть это третье лицо в качестве созаемщика, который может взять на себя обязательства по уплате ипотечного кредита. Ответ он предоставляет в течение 30 рабочих дней.

Что касается проведения процедуры банкротства, то я рекомендую начать с юридической консультации. Обычно для этого необходимо собрать следующий пакет документов: договор кредитования по ипотеке, паспорт, ИНН, СНИЛС. Может понадобиться провести полный правовой аудит в отношении движимого и недвижимого имущества, и для этого необходимо будет предоставить доступ к информации профиля на госуслугах. Стоит также приложить справку об официальном уровне дохода (или назвать его сумму). Далее юристы смогут проанализировать документы и подсказать, удастся ли сохранить ипотечное имущество или же нужно будет его реализовать.

Если у банка-кредитора уже есть положение о торгах, то ситуацию изменить уже практически невозможно. Пока будут подготовлены документы и пройдет первое заседание суда, квартира уже может быть реализована банком. И человек потеряет не только недвижимость и маткапитал, но и останется с долгом по ипотеке. Практика показывает, что от первой просрочки до реализации банком квартиры проходит всего 4-6 месяцев — кредиторы сейчас активные и напористые. Поэтому необходимо вовремя обращаться за юридической помощью и быстро принимать решение о том, как действовать в своих интересах в рамках закона.