С 1 января 2025 года купить жилье за маткапитал стало гораздо сложнее: разбираемся с экспертом, что изменилось

Теперь для покупки недвижимости нужно доказать ее пригодность для проживания

Молодые родители и агенты по недвижимости бью тревогу: в связи с новым законом о покупке жилья за материнский капитал (который вступил в силу с 1 января 2025 года) осуществлять сделки стало гораздо сложнее.

Российская гильдия риелторов направила председателю правительства Михаилу Мишустину письма с жалобами на новый закон. Объясняем, в чем суть изменений в законодательстве, и чем это грозит обычным покупателям.

Материнский капитал — это мера государственной поддержки российских семей с детьми. Если ваш ребенок родился или был усыновлен после 1 января 2007 года, то он подпадает под эту программу. Получить материнский капитал можно только один раз, а направить средства можно на улучшение жилищных условий, образование ребенка (школу, детский сад) или пенсионные накопления матери. Размер материнского капитала ежегодно индексируется. В 2025 году размер маткапитала на первого ребенка составит 690 тысяч рублей, а на второго — 912,2 тысячи рублей (если не получен сертификат на первого).

Самая распространенная цель, для которой используют сертификат на материнский капитал, — улучшение жилищных условий, например, покупка квартиры или частного дома. Причем, в качестве первоначального взноса по ипотеке маткапитал используют только 8%, остальные реализуют его для досрочного погашения кредита.

Что изменилось в законодательстве с 1 января

Однако в декабре 2024 года появились изменения в условиях реализации маткапитала при покупке недвижимости. В общих чертах, условия ужесточили.

С 1 января, согласно федеральному закону от 26 декабря 2024 г. № 495-ФЗ «О внесении изменения в статью 8 Федерального закона „О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, для того, чтобы жилье можно было купить, сначала нужно провести проверку его пригодности для проживания с детьми. Затем документ о пригодности жилья необходимо предоставить в Социальный фонд вместе с заявлением на распоряжении средствами маткапитала.

Документ о пригодности жилья будет действовать в течение одного года с даты его оформления. Заключение должно быть выдано межведомственной комиссией, которая оценивает соответствие дома требованиям для жилья.

Требования, определяющие пригодность жилья для проживания, прописаны в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 19.10.2024). В нем указаны следующие параметры:

• Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне;

• Они должны быть обустроены и оборудованы таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами;

• Помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).

• Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение, а размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

Таким образом, вы не сможете за материнский капитал купить ветхий старый дом без коммуникаций, квартиру в общежитие без санузла и так далее. Раньше очень часто практиковали такой способ реализации материнского капитала, когда не хватало собственных средств для покупки в ипотеку нового, качественного жилья. Вкладывали сертификат, например, в покупку старого дома у родственников, а затем либо сдавали его, либо в течение нескольких лет делали ремонт. Сейчас это стало недопустимо.

Новый закон, регулирующий использование материнского капитала для покупки жилья с 1 января 2025 года, действительно вызвал неоднозначную реакцию. Хотя цель закона благая — защитить семьи от приобретения непригодного для жизни жилья, на практике возникли сложности, затягивающие процесс покупки недвижимости. Проанализируем сложившуюся ситуацию.

Плюсы и минусы нового закона

У проверки качества жилья есть свои несомненные плюсы, но на данный момент минусы перевешивают, так как система еще не отлажена и не поставлена на поток.

Положительные стороны закона

• Защита семей от мошенничества. Ранее существовала проблема продажи семьям, использующим маткапитал, ветхого и аварийного жилья по завышенным ценам. Новый закон, предусматривающий проверку жилья на пригодность для проживания, призван защитить семьи от подобных мошеннических схем.

• Гарантия качества жилья. Проверка жилья позволяет убедиться в его соответствии санитарным и техническим нормам, что гарантирует безопасность и комфорт проживания семьи.

• Более ответственный подход к использованию маткапитала. Закон стимулирует семьи более ответственно подходить к выбору жилья, учитывая не только его стоимость, но и качество.

Отрицательные стороны нового закона

• Затягивание процедуры купли-продажи. Введение обязательной проверки жилья увеличивает срок оформления сделки. Семьям приходится ждать результатов проверки, что может привести к срыву сделки, особенно если продавец не готов ждать. Некоторым семьям без жилья приходится месяцами арендовать квартиру, пока сделка не состоится.

• Бюрократические сложности. Процедура проверки может быть сложной и запутанной, требовать сбора дополнительных документов и взаимодействия с различными инстанциями. Это создает дополнительные трудности для семей, особенно для тех, кто проживает в отдаленных районах.

• Нехватка специалистов. Для проведения проверки жилья необходимы квалифицированные специалисты. В некоторых регионах может наблюдаться нехватка таких специалистов, что приводит к еще большим задержкам.

• Возможность коррупции. Введение новой процедуры проверки создает потенциальные риски коррупции. Недобросовестные чиновники могут затягивать процесс проверки или требовать взятки за ускорение процедуры.

• Нечеткие критерии оценки. Критерии оценки пригодности жилья могут быть нечеткими и допускать субъективную интерпретацию. Это может привести к ситуациям, когда жилье, фактически пригодное для проживания, будет признано непригодным.

• Дополнительные расходы. Проведение проверки жилья может потребовать дополнительных финансовых затрат со стороны семьи.

Возможные пути решения

Закон, направленный на защиту семей, в своей реализации столкнулся с рядом проблем. Для улучшения ситуации необходимо:

• Упрощение процедуры проверки. Сокращение списка необходимых документов, оптимизация процесса взаимодействия с инстанциями, использование цифровых технологий для подачи заявлений и получения результатов проверки.

• Четкая регламентация критериев оценки. Разработка четких и однозначных критериев оценки пригодности жилья, исключающих субъективный фактор. На данный момент ее нет. Что такое, например, наличие горячего водоснабжения? Подходит ли под эти требования комната в коммунальной квартире с санузлом или отдельная квартира с водонагревательной колонкой, без центрального горячего водоснабжения?

• Подготовка специалистов. Обучение достаточного количества квалифицированных специалистов для проведения проверки жилья во всех регионах страны.

• Контроль за соблюдением закона. Ужесточение контроля за деятельностью чиновников, занимающихся проверкой жилья, для предотвращения коррупции.

• Разработка механизмов компенсации расходов. Рассмотрение возможности компенсации семьям расходов, связанных с проведением проверки жилья, например, уплата каких-то госпошлин, услуг нотариуса, транспортные расходы и другие.

• Информирование населения. Разъяснение семьям новых правил использования маткапитала, процедуры проверки жилья и их прав в случае возникновения сложностей.

Необходимо найти баланс между защитой интересов семей и эффективностью использования маткапитала. Только комплексный подход, учитывающий все нюансы ситуации, позволит достичь поставленной цели и сделать процесс покупки жилья за маткапитал более простым и доступным для семей.